从"怎么看"到"怎么办"·理论热点面对面2011 重拳抑房价 保障助安居 ——怎么解决住房问题 一年一度的央视春晚，是亿万中国人除夕之夜的“盛宴”，而小品则是最为人们津津乐道的“大餐”。2011年春晚的5个小品中，有两个说的都是房子引发的故事：一个讲为争房子而假离婚；一个讲因买不起房而借房来结婚。春晚小品集中“说房”，折射出高房价背景下人们对住房问题的广泛关注。 住房乃民生之要，住有所居是每个家庭的殷切期盼。近年来，很多地方出现了房价过高、上涨过快的现象，高房价成为时刻牵动人们神经、影响经济社会发展全局的突出问题。党和政府高度重视，正以坚决的态度，出重拳抑制房价过快上涨，大力度推进保障性住房建设，努力解决群众住房问题，让人们住有所居、安居乐业。 ◇调控初见效 目前房价依然高 从2008年下半年开始，受国家房地产市场调控政策作用和国际金融危机的影响，我国房地产市场一度出现“价跌量减”的局面。但2009年第二季度以后，房价不但实现恢复性增长，且一路攀升，超过金融危机前的最高价。当年全国商品住宅平均价格涨幅达24.7%，远超过居民收入8.8%的增幅。一些大城市房价—收入比超过10，房价—租金比低至1∶500以下，远超出通常认可的合理范围。 深度解读 房价—收入比 指住房价格与城市居民家庭年收入之比，反映的是居民家庭对住房的支付能力和负担程度。通常认为，房价—收入比在3—6之间为合理区间。 房价—租金比 指每平方米月租金与每平方米房价的比值，是衡量房地产市场泡沫的重要指标之一。通常认为，比值低于1∶300就意味着房地产泡沫已经出现。 面对一路攀升的房价，党和政府及时“出拳”，陆续推出一系列政策措施，加以强力调控。 2010年1月7日， 国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，被称为“国十一条”； 2010年4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，被称为“新国十条”； 2010年9月29日，按照国务院部署，住房和城乡建设部等八部委出台五项调控政策，被称为“九月新政”； 2011年1月26日，国务院办公厅发出《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，被称为“新国八条”。 政策传真 “新国八条”出硬招、实招强力调控房地产市场 ◎落实地方政府责任，切实将房价控制在合理水平，合理确定本地房价控制目标； ◎加大保障性安居工程建设力度，逐步扩大保障覆盖面，增加公租房供应； ◎调整完善相关税收政策，个人购房不足5年转手，按销售收入全额征收营业税； ◎强化差别化信贷政策，购买第二套住房首付款比例不低于60%； ◎增加土地有效供应，2011年商品房供地原则上不低于前两年年均供应量； ◎合理引导住房需求，主要城市要从严制定和执行限购措施； ◎落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制； ◎坚持和强化舆论引导，引导居民从国情出发理性消费。 短短一年， 出台如此密集的调控政策确实罕见， 且力度不断加大、频频加码： 二套房首付比例从40%提高到50%，再到60%；从提出可视情况采取住房限购措施，到明确部分城市必须限购， 再到严格限购数量；从大幅提高三套房贷款门槛，到暂停发放三套房贷款……可谓“没有最严，只有更严”。各地也根据中央精神，出台具体调控措施，遏制房价过快上涨。 如此强力的调控，成效到底如何呢？应该说，调控取得了一定成效。 房价快速上涨势头得到初步遏制。据国家统计局统计，2010年70个大中城市新建商品住宅销售价格同比涨幅4月份曾达到12.8%的高点，此后逐月下降，年末回落到6.4%。2011年以来，房价环比下降和涨幅回落的城市数量不断增加，6月份北京新建商品房价格环比下降7%。 投机投资性需求得到抑制。由于信贷“口袋”不断收紧、许多城市采取住房限购措施等原因，投机投资性购房空间被压缩，相当一部分炒房资金撤离房地产市场，限购城市外地居民购房比重下降明显，自住性购房比例增大。 权威声音 采取坚决措施抑制房价过高过快上涨 姜伟新（住房和城乡建设部部长）：部分城市房价过快上涨是当前房地产市场的突出问题，要认真贯彻落实中央的房地产调控政策，采取坚决措施抑制房价过高过快上涨。同时，“十二五”时期，国家将进一步加大保障性住房建设力度，争取到“十二五”末，基本解决城镇低收入家庭的住房困难，改善部分中等偏下收入家庭的住房条件。 保障房建设明显提速。2010年全国各类保障房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套，创历史之最。这对解决中低收入家庭住房困难、稳定市场预期发挥了重要作用。 黑龙江省齐齐哈尔市大力推进棚户区改造 2005年开始，东北三省在实施振兴战略中相继开展了大规模的棚户区改造工程。2008年以来，齐齐哈尔市共改造棚户区362万平方米，近5万户居民喜迁新居。齐齐哈尔确立“政府主导、市场化运作”的改造模式，对于不具备商业开发价值的棚户区，由政府直接承担改造任务；对于有商业开发条件的棚户区，采取招、拍、挂方式整体出让，开发企业作为承建主体。目前，棚户区居民住房建筑面积从原来的人均7.5平方米增加到18.3平方米。 尽管如此，在很多普通家庭看来，房价依然过高，买房依然困难。目前，大部分城市的房价不仅没有像很多人期待的那样“应声而落”，反而仍在上涨。2011年6月，与前一月份相比，70个大中城市中仍有44个城市新建商品住宅价格上涨；与上一年同期相比，仍有67个城市新建商品住宅价格上涨。同时，受大城市严厉限购等政策的“挤压”，房价“涨潮”正迅速向中小城市转移。如北京实行“限购令”的当月，河北燕郊、三河等地某些楼盘就从每平方米7000元飙升至1万元。 对此，2011年7月12日召开的国务院常务会议明确指出，当前房地产市场调控正处于关键时期，部分城市房价上涨压力仍然较大，强调要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，不断巩固和加强调控效果。住房和城乡建设部等部门也明确表示，将坚定不移地加强房地产市场调控。 同时也要看到，“住房难”绝不仅是住房领域的问题，而且是经济社会发展中诸多矛盾和问题的综合反映，涉及城镇化发展、收入分配格局调整、财税制度完善、消费结构升级等问题。因此，需要多管齐下、多措并举。住房制度改革以来的实践说明：解决住房问题，国家统建、福利分配的老路走不通，完全靠市场也不行。必须坚持“两条腿”走路，一方面抓好房地产市场调控，一方面加大住房保障力度，形成政府保障和市场机制相结合的住房供应体系。 ◇ “重药”降“虚火” 坚定不移控房价 2011年1月27日，“新国八条”发布的第二天，上海、重庆两地房产税改革试点的“靴子”，在各种猜测声中同时落地，引起广泛关注。房产税一直被许多人视为市场调控的“杀手锏”，两市试点成效究竟如何，还需时间检验。但国务院同意试点并表示将在总结经验基础上逐步在全国推开，表明了中央加强房地产市场调控的目标是明确的，决心是坚定的。 权威声音 地方政府对房地产市场调控不要观望 穆虹（国家发展改革委副主任）：当前，我国各地调控房地产市场的任务十分艰巨，但中央的态度是很坚决的。现在，有些地方还持观望态度，希望各地不要抱不切实际的幻想，要切实抓好房地产市场的调控工作。 房地产市场是城镇住房供应的主渠道，加强市场调控、使房价保持在合理价位，是解决城镇居民住房问题的迫切需要。目前，城镇化快速发展带来的新增需求强劲，城镇居民的改善性需求不断加大，投机投资性需求仍在伺机而动，再加上房地产市场制度不完善等原因，稳控房价还面临较大压力，调控效果还有待巩固和加强。 因此，必须施“重药”降“虚火”，坚定不移抓好各项政策措施的落实，把调控进行到底。目前最关键的，就是坚决贯彻落实好“新国八条”精神，努力巩固和扩大前一时期调控的成果，努力实现市场供求总量基本平衡、结构和价格基本合理的目标。 货币“闸门”要收紧。由于前两年货币政策相对宽松，市场流动性充足，大量资金流向房地产市场，推动了房价高涨。2011年我国的货币政策由“适度宽松”调整为“稳健”，截至7月上旬，央行已连续6次上调人民币存款准备金率、3次加息。应继续灵活利用各种货币政策工具，加强流动性管理，改善房价稳定的货币条件。 投机投资要“退烧”。随着人们财富的增加，投资需求日益旺盛，但投资渠道偏少，在房价持续走高的预期推动下，很多人加入“炒房大军”，成为房价上涨的重要“推手”。稳房价就必须坚决抑制投机投资性需求。继续强化差别化信贷政策，严格执行二套住房首付比例60%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的要求，提高二套房贷款门槛。调整税收政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征收营业税，增加交易成本。还应从严执行限购措施，已实施限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施，压缩投机投资空间，合理引导住房需求。 有效供给要增加。供需矛盾突出是房价上涨的一个重要原因。因此，在对不合理需求做“减法”的同时，还应在供给上做“加法”。应努力增加中低价位、中小套型普通商品住房的供应，加快普通商品住房的土地投放，保证住房建设进度。完善土地出让方式，推广“限房价、竞地价”方式，改变单纯的“价高者得”，防止地价助推房价。 专家点评 限购措施是必要的 秦虹（住房和城乡建设部政策研究中心副主任）：应当承认，限购肯定是行政手段，但在经济手段效果有限、而房地产市场有异动的情况下，需要采取必要的行政手段干预。不仅能起到遏制房价过快上涨的作用，对家庭收入分配也能起到一定调节作用。避免有钱人买多套房，越来越富有，而没钱的人一套房也买不起。在房价上涨压力较大的城市，还有必要继续采取限购政策，来弥补现有经济手段的不足。 市场监管要强化。一些开发企业和中介机构散布虚假信息、捂盘惜售、哄抬房价，坑害购房者。应进一步加大市场监管力度，严肃查处各类违法违规行为。完善房地产市场统计、分析和监测制度，及时向社会公开信息，稳定市场预期。2011年3月，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，要求在规定时间内一次性公开全部销售房源，明码标价对外销售，实行一套一标价。6月，国家发改委对违反明码标价规定的12家企业进行了处罚。这对打击价格欺诈、坐地起价将起到积极作用。 促进房地产市场健康发展，既要针对当前也要着眼长远。应在落实好现有政策的同时，研究储备新的调控措施。特别是要建立稳定房价长效机制，比如完善财权与事权相匹配的财税体制，阻断地方政府“以地生财”的动力；完善和推广房产税政策，抑制不合理需求；等等。 专家点评 尽快开征房产税 贺铿（全国人大财经委副主任）：尽快开征房产税，增加住房保有环节的成本，可以有效遏制投机。同时，又可以让大量空置房进入二手房市场和租赁市场，缓解总体供需矛盾。根据各国的经验，房产税是政府稳定房地产市场的重要经济手段。 ◇保障更给力 安居梦圆“暖心巢” “住保障房，圆安居梦，暖百姓心。”近年来，随着保障性安居工程的推进，一片片棚户区得到改造，一幢幢公租房拔地而起，一批批中低收入家庭喜迁新居。“十一五”期间，有1500万户家庭从中受益，很多人亲切地把保障房称作“阳光下的暖心巢”。 住房制度改革以来，很多城镇居民通过市场渠道解决了住房问题。但商品住房价值量巨大，低收入家庭甚至一些中等偏下收入家庭经济能力弱，不具备在市场上购房或租房的条件。他们的住房问题，需要通过政府保障和支持来解决。对中低收入住房困难家庭实行 “托底”，这不仅是国际上的通行做法，也是市场调控的有力砝码，有助于分流商品住房市场需求，稳定群众住房消费预期，对市场起到“镇静剂”的作用。 保障性安居工程是“十二五”时期保障和改善民生的标志性工程。今后5年，我国将新建保障房和棚户区改造3600万套，覆盖面将提高到20%左右。按照一家三口计算，意味着将解决1亿多人的住房问题。2011年将开工建设1000万套，比2010年增加72%，截至6月底，全国保障性住房新开工超过500万套，超过全年目标任务的50%。眼下，各地正按照中央部署，坚决打好住房保障这场“硬仗”。 重庆市大力推进公租房建设 2010年重庆市开工建设了1300多万平方米公租房，2011年将开工建设1350万平方米。 保基本需求。住房保障，重点是保障群众基本住房需求。我国土地等资源相对不足、生态环境脆弱，需要住房保障的对象又比较多，必须从国情国力出发，提供户型小、功能齐、质量可靠的住房。应在小空间里面做大文章，努力提高设计水平，合理配置住房内部空间，充分考虑群众实际生活需要，保证必备的居住功能，创造安全、适用、健康的居住环境。 保土地供应。“万丈高楼平地起”，建房首先要有地。近年来，各地在保障房土地供应方面下了不少功夫，如广东首创保障房用地单独储备制度；北京通过划拨和商品房配建等方式，2010年供应保障房用地超过住宅用地供应量的一半。必须坚持民生优先，切实落实保障房建设土地供应政策，对保障房用地应实行划拨等多种方式，在新增建设用地年度计划中进行单列，做到应保尽保，把宝贵的资源用在“刀刃”上。 权威声音 确保保障性住房用地供应 徐绍史（国土资源部部长）：要确保保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，确保2011年1000万套保障性住房用地供应。 保资金到位。大手笔的保障房建设，离不开大手笔的资金投入。完成2011年保障房建设任务，需要1.3万亿—1.4万亿元投资。中央财政将安排补助资金1030亿元，比2010年增长34.7%。地方政府也应加大支持力度，落实税费减免政策，确保将住房公积金增值净收益和不低于10%的土地出让净收益用于保障房建设。同时，探索利用住房公积金贷款支持、银行贷款、社会资金参与等方式，确保资金落实到位。 青岛市吸引社会资本参与公租房建设 2011年3月，总建筑面积24万平方米的青岛市辛安公租房项目开工。工程总量的3/4由民营公司承建。该项目通过租金回报、租售商铺等形式，使投资者有稳定回报。同时，青岛市还将在公租房小区中增加配建经济适用房和限价商品房数量，这两种保障房获取回报较快，能增加公租房的投资吸引力。此外，青岛市还坚持在商品房小区中配建公租房等保障房，并作为土地出让的附加条件写入出让协议。 保分配公平。这是安居工程的“生命线”。如果该保障的“落了空”，不该保障的“搭便车”，就会事与愿违，甚至造成新的不公和社会矛盾。必须从准入标准、审核程序、动态管理、退出执行等方面制定一整套制度，实行保障房源、分配过程、分配结果三公开，接受人大代表、政协委员、新闻媒体和人民群众全过程监督，避免暗箱操作。做好人口、住户、房屋、收入、就业等方面的基础工作，掌握基本情况，严防不符合条件的家庭混进来，让符合条件的家庭真正受益。 江西省确保保障房分配公平 江西省在保障房分配时“统一摇号、公开销售、电视直播、全省公证”，以确保公平。 此外，中央有关部门和各地政府针对保障房建设进度、工程质量、配套设施建设、运营管理等，出台了一系列具体政策措施。可以相信，这一民生工程、民心工程，将使更多的家庭住进“暖心巢”。 深度解读 目前我国保障性住房的种类 公共租赁房：实行政府主导、社会参与，以略低于市场价格出租，主要解决城镇中等偏下收入家庭、新就业职工、外来务工人员等“夹心层”的阶段性住房困难。这将成为今后保障性住房的“主力军”，在保障房中的比例将大幅度提升。 廉租住房：由政府投资，以低租金出租给城镇人均建筑面积13平方米以下的低收入家庭（经济发达的城市面积标准略高）。 经济适用住房：由政府组织、社会投资建设，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。购房人拥有有限产权，购房满一定年限可上市出售，政府优先回购。 限价商品房：面向符合条件的中等偏下收入家庭销售。在土地招标出让时限定套型结构、销售价位。 棚户区改造：对老工业基地和林区、垦区、矿区集中连片棚户区进行改造。 ◇政策重落实 地方政府须尽责 2011年4月10日至21日，国务院派出8个督查组，对北京、上海等16个省区市房地产市场调控、保障性安居工程建设等情况，进行了专项督查。这是近年来中央针对住房问题进行的规格最高、决心最大的一次督查行动，是督促地方政府落实中央精神、切实履行职责的重要举措，社会各界给予了充分肯定和高度关注。 对于解决住房问题，中央的态度是坚决的，要求是明确的，但具体落实还在地方政府。地方政府作为房地产调控政策的执行者，作为保障性住房建设的组织者，肩负着重要职责。中央的政策措施能否“落地”、“开花”，关键在于地方政府的决心和力度。不可否认，一些地方政府从土地财政中尝到巨大甜头，过度依赖房地产发展拉动经济增长，对调控不想动真格，对保障房不愿真投入。这也是一些地方调控效果打折扣、房价过快上涨的重要原因。 为此，中央明确提出，稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。各地应切实把思想统一到中央部署上来，不折不扣地把中央确定的各项政策措施落到实处，以稳控房价、加大住房保障的实际成效取信于民。 山西省创新举措解决保障房建设面临的资金、土地和项目审批等问题，加快建设进度。截至2011年6月底，全省新建设城镇保障性住房已达265782套，开工率为全年任务的88.5%。 认识到位。工作到位，首先是思想认识到位。应充分认识到，高房价不仅加重了当地群众的住房负担，影响当地民生的改善，而且不利于地方经济结构调整，不利于经济持续健康发展，甚至会影响当地社会和谐稳定。应清醒地看到，对稳控房价、加快住房保障，百姓翘首以待，全社会高度关注，丝毫不能放松、不能懈怠。应真正把解决住房问题作为关系经济社会发展全局的一件大事来看，作为政府的一项重要职责来抓，牢固树立抓不好房地产市场调控和保障房建设就是失职的思想，切实高度重视、负起责任。 明确任务。对于市场调控和住房保障，中央都提出了十分明确的目标和要求，特别是提出了许多硬指标、硬任务。比如，“新国八条”要求各地第一季度公布年度房价控制目标，要求2011年商品住房用地供应不得少于前两年年均实际供应量；以签订目标责任书的形式，明确了各地保障房建设的规模和进度；等等。各地要按照中央要求，结合本地实际，进一步明确和细化房地产市场调控目标和措施，明确保障房建设的计划和进度，并公之于众，接受社会监督。 狠抓落实。解决住房问题，不能“雷声大、雨点小”，更不能“纸上谈兵”。要把确定的任务目标层层分解，一项一项抓落实，一抓到底，毫不放松。在房地产市场调控方面，严格执行“新国八条” 的规定， 从严把握和执行房价控制目标， 从严执行信贷、税收、住房限购政策，尽早使房价回归合理水平， 兑现对社会的承诺。对住房保障，应按照中央确定的任务，确保2011年11月底以前全年任务全部开工，主体结构完工的要占到1/3以上，让困难群众早得实惠。针对资金问题和一些地方出现的建筑质量问题，要切实加大投入力度，拓宽筹资渠道；在设计、建材、施工等各个环节严格把关，确保建筑质量不打折扣。 北京市成立保障房建设投资中心解决筹资难题 为顺利完成“十二五”时期100万套保障性住房建设收购任务，加快公租房的发展，解决资金难题，2011年6月30日，北京市政府正式成立保障性住房建设投资中心，注册资本金100亿元，由市财政以货币形式出资，是目前国内规模最大的保障房建设投资公司。在保障房建设中，该中心可通过借贷、发行企业债券等方式，确保北京市“十二五”时期100万套保障房建设资金到位。 严格问责。责任是压力，也是动力。考核问责是确保完成任务的重要抓手。必须强化责任制，进一步完善巡查、考评、约谈和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要对地方负责人进行约谈，直至追究责任。省级人民政府也应建立健全对辖区内城市落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。 ◇观念需转变 量力而行谋安居 安居才能乐业，安居才能安心。如何实现“安居梦”？租房还是买房？靠“啃老”还是靠自己？先成就事业还是先买房子？这让许多人特别是年轻人纠结。 有人说，“有自己的房才算有家”，“宁可当‘负翁’也要咬牙买房”，“现在不买，以后更买不起”；也有人说，“不能把人生困在一所房子里”，“租房未必不安心，‘裸婚’也能很幸福”。 这些说法似乎“公说公有理，婆说婆有理”，到底应如何选择？ 就整个社会来讲，应该看到，我国是一个人口众多、土地相对不足的国家，是一个人均收入仅居世界100位左右的发展中国家。面对这样的国情，应该倡导树立适度、合理、节约的住房观念。 就家庭和个人来讲，应量力而行，不盲目攀比、放大住房预期。特别是刚踏入社会的年轻人，不应过早把自己“拴”在房子上，“先租后买、先小后大”未尝不是好选择。 但现实中，“超前购房”、“低龄购房”、“攀比购房”现象十分普遍。据调查，北京首套房贷款者的平均年龄只有27岁，比很多发达国家首次购房者平均年龄小很多。这给市场和个人都带来了一定风险。它使大量购房需求提前释放，加剧了住房供求矛盾，加剧了房价上涨压力。同时，也使很多人成为“房奴”，背负沉重的经济负担和精神压力，生活质量和幸福感大大下降。 深度解读 世界一些国家和地区的住房状况 ◎日本、德国首次购房人平均年龄为42岁，法国为37岁，美国也在30岁以上。 ◎德国租房者占多数，有60%左右的居民租房，其中年轻人77%左右为租房族。德国《民法典》等法律对房租价格进行管理和约束，特别侧重对房客利益的保护，规定房东不得随意涨房租。 ◎新加坡80%的人口居住在政府组织建设的“组屋”内。 ◎香港四成人租房住：29%的人租住政府公屋，11%的人租住私人物业。 ◎超过一半的美国人选择在工作10年、结婚5年以后才买房子。 这种情况是多种原因造成的。一方面，受我国置家业、传家产的传统文化影响。另一方面，更是客观现实下的无奈选择：房价上涨快，让人们担心“越晚越买不起”，造成“恐慌性购房”；房屋租赁市场不规范，房主随意涨价、被迫频繁搬家，使租房很折腾、很费心；保障房覆盖面有限，很多人享受不到，只能通过市场渠道购房。 理性消费，不仅需要居民转变观念，更需要国家创造良好环境。应通过加强市场调控，使房价保持在合理水平，稳定市场预期，避免造成群众心理恐慌。加大公租房供应量、扩大覆盖面，为刚工作的年轻人提供价格较低、可以长期租住的房子。还应规范、发展租赁市场，让人们有更多稳定、价格合理的房子可租。不久前，住房和城乡建设部出台了《房地产经纪管理办法》和《商品房屋租赁管理办法》，将加强对出租房、中介机构和中介人员的管理。此外，还应加强舆论引导，防止虚假信息误导群众。 古人讲，“宅者人之本”、“人因宅而立”。住房是人的生存之所，发展之基。解决好住房问题是群众的一大需求、一大期盼，也是党和政府的一大牵挂、一大责任。随着住房体制机制和政策体系的不断完善，住房问题必将得到更好解决，千万个家庭的安居之梦必将逐步变为现实。
