城市 房价控制目标 截至30日下午，已有超过50个城市出台了2011年房价控制目标，其中一线城市调控目标悉数亮相。 从具体方案来看，多数城市采取与经济增长或收入挂钩的方式，这意味着其房价涨幅上限可能高于去年的实际涨幅；还有一些城市尽管明确了涨幅数字，但也被不少人士认为目标“过高过软”。住房和城乡建设部新近下发通知要求，各地住房价格控制目标需听取社会的意见，使调控目标的制定科学合理。 分析人士认为，未来一段时间房地产调控基调仍将从紧，如果在实际执行过程中带来涨价预期，不排除一些城市将对已发布的调控目标酌情调整。 部分城市方案被指“稳健” 据不完全统计，截至30日，已出台的房价控制目标方案可以分为三类。第一类是与当地年度经济增长目标或人均可支配收入增长目标挂钩。这在已出台城市中所占比例最大，上海、广州和深圳等一线城市均采取此类目标方案。第二类是公布了具体的房价涨幅数字，如兰州市要求年度房价涨幅低于9%。第三类方案属于较为独特的方案，如贵阳市提出低于去年全国房价涨幅的平均值，北京提出新建普通住房价格稳中有降。 其中，不少城市的房价控制目标被社会人士认为过于“稳健”。根据国家统计局数据，去年12月，上海、深圳、广州等城市新建住宅同比涨幅为1.3%、1.6%和0.1%。如果上述三城市以今年经济增长或人均可支配收入为调控参照目标，则意味着今年的房价调控上限高于去年的实际涨幅。 分析人士还认为，一些城市的调控目标方案存在可操作的“玄机”。如同时提出参照GDP和收入增长，而并未提出房价需低于二者还是其中之一；又比如，不少城市将新建住房价格作为调查对象，并未对其进行细分。事实上新建住房中既包括新建商品住房，又包括新建保障性住房，后者的年度涨幅往往很小，这样实际调控难度将大大降低。 对于一些城市的方案是否保守，住建部政策研究中心副主任王珏林认为，对于这些地区的指标制定也应予理解。当具体指标出台后，肯定需要有一个上限来完成这个指标。在目前的市场发展过程中，这些地区不可能做没有把握的事。 还有业内人士认为，今年国家已经提出，对于新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标者，要视情况进行问责。因此地方政府在制定房价涨幅目标时，不可能不谨慎。此外，如果一个城市制定涨幅较小或房价下跌的目标，开发商的购地投资热情将受到明显影响，而地方政府并不愿意这种局面出现。 北京独提“稳中有降” 1月末公布的“国八条”提出，各个城市要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。目前距离该期限结束仅剩一天，预计仍将有一些城市陆续发布房价控制目标。 方正证券发布的研究报告认为，目前已经有超过50个城市公布房价控制目标，各地目标普遍与GDP和人均可支配收入增长挂钩，基本被设定在10%左右。这反映地方政府在控制房价的问题上态度暧昧，房价上涨预期可能因此重新抬头。 与其他城市不同，北京市明确提出2011年新建普通住房价格应和去年相比“稳中有降”。北京房地产业协会副秘书长陈志介绍，北京将严格执行限购、差别化信贷和税收政策等各项调控政策措施，坚决抑制投资投机性购房需求；对去年以来价格过高或上涨过快的区域和项目，将严格调控，促使价格回落到合理区间。 链家地产市场部首席分析师张月认为，北京“稳中有降”的调控目标无疑体现出政府调控楼市的强大决心。北京没有跟从其他城市，反而以2010年的价格为参照，并首次提到“降”，完成的难度显然要高于其他城市。 “当前北京新房市场新开盘均价没有出现明显的波动，即未涨也未降，而此次调控目标出台之后，如若一定时间内调控效果仍未达到理想状态，再次加码将成为一种必然的市场预期。”张月认为。 楼市调控难放松 住建部29日下发的通知要求，各地在确定年度新建住房价格控制目标时，要在本地区内听取社会的意见，使各地调控目标的制定科学合理，并取得社会的认同和支持。已经公布年度新建住房价格控制目标的城市，也要以适当的方式听取社会的意见，并根据听取意见的情况，酌情调整已发布的调控目标。 分析人士认为，住建部的最新表态意味着，当前房地产市场的调控基调并未放松。如果一些地区的房价调控目标难以得到社会认同支持，反而可能出台更为严厉明确的政策措施。 湘财证券则认为，目前是各地方政府公布房价调控目标的密集出台期，而这实际上具有利空出尽的短期效果。根据对市场的观察，目前虽然市场成交下降，但项目热销情况并未绝迹，反映市场的价格弹性并未丧失。对于未来房地产市场的走势，可能并不宜过于悲观。 张月还认为，对北京而言，“稳中有降”的调控目标将使普通住宅市场的投资空间进一步缩小。去年调控以来，投资投机性需求因为限购政策逐渐退出市场，但价格并没有出现下降，因此反而促使一部分符合条件的购房者投资购房。如今已经明确了价格有所下降的大趋势，会使普通住宅的投资空间进一步缩小。 北京市国土局、发改委、规划委等三个部门于3月29日联合发布《北京市2011年度国有建设用地供应计划》，2011年度计划全年供地总量为6500公顷，其中保障性住房用地比去年增加6%。 2011年度计划供应住宅用地2550公顷，比2010年增加2%，其中安排保障性住房用地1330公顷,比去年增加6%，确保保障性住房用地供应量不低于住宅用地供应总量的50%。同时增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，确保各类保障性住房及90平方米以下中小套型商品房用地供应量不低于住宅用地供应总量的70%；禁止容积率小于1的住宅用地供应；安排廉租房及公租房用地300公顷，是去年的6倍。该用地计划引导以住宅开发为重点的房地产用地供应模式向住宅、商服均衡发展模式转变，引导社会投资向商业、服务业转移。 此外，2011年度将继续保障交通运输、公共管理与公共服务设施用地供应，重点保障产业集聚区和功能区的土地供应，保障土地供应空间布局与城市发展方向相一致，同时加强协调联动，保障计划有效执行。 2010年度北京市超额完成土地供应计划，较上一年同期增长7%。
上海 低于全市GDP和城乡居民人均可支配收入增速（8%）
北京 新建普通住房价格与2010年相比稳中有降
广州 低于全市GDP和城市居民人均可支配收入增幅（11%）
深圳 低于深圳本年度GDP和常住人口人均可支配收入增速
肇庆 低于本年度全市GDP增速
佛山 低于本年度GDP增幅（12%）
济南 低于城镇居民人均可支配收入增速（12%）
兰州 低于9%
西安 低于当年经济发展目标和人均可支配收入增速（15%）
银川 低于10%
合肥 低于年度GDP增速
宁波 低于市区居民人均可支配收入的增长幅度
嘉善 低于本县地区GDP增速
宜春 低于城镇居民可支配收入增速
岳阳 低于10%
昆明 低于人均可支配收入增速（13%）
贵阳 低于去年全国平均值（13.67%）
郑州 低于年度经济发展和人均可支配收入增长速度（10%）
海口 低于全市城镇居民人均可支配收入增速（10%）
武汉 低于GDP和居民收入增速
一线楼市成交缓慢回升 房价松动将继续蔓延
投资客房东“松口降价”
土地市场冷清多数地块卖底价
在调控作用逐渐“发酵”的情况下，全国土地市场一季度总体冷清，大部分地块以底价成交，“地王”难现，但仍不乏实力开发商逢低拿地，适时增加土地储备。
上海宅地竞标明显降温
3月以来，上海的土地市场异常活跃。3月21日、24日、25日、30日四天，连续上演了多地连拍的土地盛宴，共推出商业地块、住宅地块及保障房地块共19幅，总成交金额58.5亿元。商业地块、保障房地块普遍以底价成交。
上海宅地竞拍溢价率明显回落，3月24日，上海罗泾镇沪太路东侧地块出让，仅两家开发商参与，最终这一地块被上海益源达实业有限公司以1.11亿元竞得，溢价率为52%，与去年下半年这一地区的土地出让价格相比，已有明显回落。
上海中原研究咨询部研究经理龚敏表示，从近期土地市场表现来看，开发商对住宅地块的需求依旧旺盛，几乎没有流标现象出现，像上海这种优质宅地稀缺的城市住宅用地溢价率还是居高不下。
“在持续低迷的新房成交和逐步收紧的资金压力下，开发商已经不会再像之前那样挥金如土了。”业内人士预计，开发商拿地会趋于理性。
多数城市土地市场“冷清”
从全国土地市场来看，虽然由于调控的深入，各地土地市场普遍遇冷，但流标率并未大幅上升。业内人士分析认为，受调控政策和商品房成交量影响，今年开发商拿地热情或会降温。
今年3月北京的土地市场几乎“断供”，目前仅有3幅郊区商业以及多功能用地挂牌。在广州，3月24日广州2011年首场土地拍卖以冷清收场，4幅地块全部以底价成交。
不仅一线城市土地市场遇冷，二线城市也不例外。从年初以来，济南市土地招拍挂住宅和商业用地供应量都不大，截至目前，济南仅在2月9日挂牌了5块土地，济南今年前三个月居住和商业用地挂牌成交面积约为去年同期的1/10。
3月23日、24日，大连市国土资源和房屋局以挂牌方式出让7幅地块的国有土地使用权，7幅地块全部以底价成交，总成交价格为63.18亿元。
杭州主城区的宅地市场截至目前还未开闸，之前所推出的皆为商业用地，3月29日，杭州主城区三宗商业地块出让，这也是杭州限购令出台后主城区的首场土地拍卖，三宗地块均只有一家单位提交竞价，最后都以加价100万元直接成交，冷清收场。
业内人士则认为，土地市场出现供应和成交相对冷清的状况，一方面可能是因为部分城市在修订今年供地计划，另一方面可能与目前的房地产市场情况有一定关系。
“房价调控目标，让开发商放心，让老百姓死心。”一看房者说，他看不到降价的趋势，近期准备出手。
自从“限购令”、“房产税”等新政出台以来，上海部分开发商经过一段时间等待之后，开始以折扣、优惠活动甚至调低预售证报价等来刺激交易，上海楼市出现一轮降价促销，其中包括“买房即送五年房产税”等促销策略，尽快回笼资金。
近日浦东新场板块一楼盘，打着迪士尼板块旗号，将于4月开盘。目前前往项目现场可办理购房卡，公寓2万元抵6万元，别墅2万元抵12万元，最高可优惠10万元。“一套别墅几百万近千万元，优惠10万元，算优惠吗？”现场一位看房者说。
3月28日，上海出台调控房价目标之后，开发商开始集中推盘，但楼市促销楼盘并没有明显增加。
据佑威及楼市专评网联合提供的数据，上周上海市商品住宅成交面积为10.5万平方米，环比前周大涨49.55%；上周上海商品住宅成交均价为21835元/平方米，环比前周下跌4.91%。上周获取预售证的商品住宅项目共20个楼盘。
中国房产信息集团的报告则指出，集中推盘说明开发商已经有了良好的客户积累。但由于目前首付要求高、贷款限制等原因，销售签约较慢，因此成交数据的体现将有两三周时间的滞后。此外，尽管多数新盘以打折促销的名目来吸引有入市冲动的客户，但实际降价超过10%的项目几乎没有。
分析师认为，个别楼盘折扣放大，尚不能代表市场走势。其中一些楼盘短期内降价推盘，炒热本项目区域市场，再行涨价，而价格走势究竟如何预计，将在5月份见分晓。
不仅新房，二手房也出现议价空间。陆家嘴、联洋、碧云等浦东豪宅板块的房源数量开始出现小幅增长，新增的挂牌基本都是知名热点投资楼盘，挂牌的理由也五花八门，但关键的是投资客房东开始“松口降价”了，如“企业资金周转困难”、“业主准备出国”、“近期有新的更好的投资机会”等。世茂滨江花园一位业主将一套166平方米住房挂牌，起初挂牌价为780万元。通过几次看房，一名诚意客户可以全款购买，能够接受的价格为760万元。业主稍加考虑就同意出售了。业主认为目前政策调整是一个长期的过程，所以还是赶紧落袋为安。
随着调控常态化日渐得到市场认可，开发商陆续推出或明或暗的促销活动，北京、上海、深圳等地的楼市成交量和供应量出现缓慢回升。业内人士预期，未来几个月，楼市供应量或趋于平稳，价格松动现象也将继续蔓延，但出现大幅降价的可能性仍然较小。
成交量小幅反弹
北京房地产交易管理网上的数据显示，“京15条”出台后的一个月时间，2月16日至3月15日商品住宅期房签约4000套，与新政出台前一月6609套的成交量相比，下跌幅度约40%。新政出台后一月北京市的二手房签约量也环比下跌了70%，仅成交7038套。
然而，在3月第二周多个城市成交量跌至谷底之后，3月第三周（即3月14日至20日）多数城市楼市成交开始触底反弹。3月第三周北京共成交1252套新房，与前一周相比上升18.56%，上周二手房也成交了2606套，环比增加12.3%。中国指数研究院监测的35个城市中，3月第三周有多达六成城市楼市成交量上升，10个城市回升幅度在20%以上，3个城市超过50%。重点城市中，成都升幅最大，达51.26%，其次是北京，升幅为30.98%。
亚豪机构副总经理任启鑫分析，“两会”期间楼市调控新政并未再次升级，政策开始进入稳步执行和平稳收效的阶段，一定程度上缓和了开发商和购房者的观望情绪。同时，楼市新增供应开始有所增加，在一定程度上促进成交量的小幅升温。
上海楼市在经历了2个月的冰冻之后出现活跃迹象。德佑地产市场中心监测数据显示，3月14日至20日一周上海市商品住宅成交面积为7.02万平方米，环比前周上升了11.4%，商品住宅成交均价为22962元/平方米，环比上涨4.4%。
一些新开盘的高端楼盘，重新出现热销的场景。3月14日至20日一周，位于上海新江湾城的“仁恒怡庭”位居新盘成交榜前三；“汤臣一品”也售出一套单价14万元/平方米的房源。每平方米报价达3.3万元至4.4万元的“慧芝湖花园”，开盘当日就出现了160套左右的定金销售，销售率达到了73%。
深圳市近期成交量也趋于平稳，深圳市规划国土委成交数据统计显示，3月14日至20日一周深圳共成交新房519套，环比前一周小幅上升7.23%；全市二手房共成交2297套，环比降12.29%。世华地产成交统计也显示，近几周市场成交量较为平稳。该公司业务员介绍，近期看房量和成交量变化不大，虽然市场成交依然不乐观，但没有出现大幅下降现象。
新盘供应量或趋于稳定
面对严厉的楼市新政，开发商起初普遍观望延迟开盘，供应短缺客观上也影响到成交量。以北京为例，今年1至2月一手住宅新增供应3983套，环比之前两个月下降了84.1%，与去年同期相比则下降了60%。新政出台后近3个月的时间，北京只有19个新盘入市，而去年第一季度，北京楼市新获批预售许可证的数量多达78个。其中，3月以来拿到预售证的8个项目成交均价都低于拟售均价，其中远洋一方润园每平方米售价调低了近4000元，龙湖长楹天街项目每平方米调低了近3000元。
据北京中原统计数据显示,4月北京市计划入市项目30个,比3月计划开盘量有明显上涨。但是绝大部分项目依然聚集远郊区，城八区项目供应仅为10个，不足市场总供应量的4成，市场供应总量依然比较少。
上海楼市新盘开盘量也开始摆脱低谷徘徊局面，随着3月17日“上海之春”房展会开幕，新盘上市明显增多。据搜房网数据监控中心统计，仅3月19日、20日周末，上海就有近20个项目开盘，供应套数接近2000套。3月26日、27日周末两天，上海又有17个项目集中开盘，其中16个项目位于外环以外。
根据搜房网预计，2011年4月上海将有33个住宅项目开盘，较3月份减少38%，较去年4月则减少33%。德佑地产副总经理罗亚东称，4月份预上市新盘，小户型、外环外、中低价位项目唱主角，考虑到3月份一些楼盘已经开始出现实质性的降价动作，4月份这种降价促销的措施会继续延续。但高端楼盘比较稀缺，降价销售对成交的促进并不明显。
有分析师认为，近两周开盘放量，一方面是因为市场预期今年政策调控进入常态化，市场需求经过一段时间的压抑，开始有释放迹象；另一方面，不少开发商也开始产生资金链压力，难以继续捂盘观望，未来新盘上市量会稳中有升。
不过对于新盘供应一直较紧张的深圳，深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，开发商普遍对今年楼市走势不乐观，第一季度成交量锐减已开始带动楼价进入“下降通道”，如果这一轮的楼市促销没有带来积极的市场反应，第二季度或将出现单位面积楼价下降的实质性降价。但宋丁预计，楼价下滑的幅度会很小，因为早在几个月前，开发商已经放慢了楼盘施工的进度，加之深圳商品房供应量不大，开发商并不急于采取大幅降价来进行促销。
